【法拍風暴】「法拍前的掙扎」籌不出2成貸款差額忍痛跳車 房仲:平轉賣壓逐步浮現

【法拍風暴】「法拍前的掙扎」籌不出2成貸款差額忍痛跳車 房仲:平轉賣壓逐步浮現

央行第七波信用管制,加強銀行對不動產貸款的審核,房市資金流入受到抑制,專家分析,貸款緊縮與房價下跌相互作用,法拍屋市場已出現不少亂象。Yahoo房地產探訪近期法拍案件,揭開台灣房市面臨的「法拍風暴」。

【文/Angela】受到央行第七波信用管制影響,有越來越多第二戶屋主因無法負擔突然間暴增的2成貸款差額,不想淪落到法拍,只得忍痛跳車。有房仲發現,市場上平轉賣壓逐步浮現,「很多投資客槓桿操作太大,資金軋不過來,只能忍痛跳車,但求平轉不虧錢。」由於部分屋主有急售壓力,更怕房屋被法拍,讓市場上的議價空間拉大,房仲業者也建議有剛性購屋需求者此時正是危機入市的好時機。

▲受央行第七波信用管制影響,導致全台房市交易急凍,外界預估第4季交易量能恐探新低。
▲受央行第七波信用管制影響,導致全台房市交易急凍,外界預估第4季交易量能恐探新低。

找房看屋需求有感下降

L先生名下有一戶自住宅,為了幫爸媽換屋,在台南市白河老家又買了一戶透天別墅,今年底即將完工交屋,如今卻因限貸令發酵,原本預期的7成貸款額度突然降至5成,眼看實在籌措不出暴增的2成近300萬元差額,怕最後房屋遭法拍,不得不找上熟識房仲幫忙,就算不賺錢也要安全下車脫手,焦慮之情溢於言表。

有巢氏虎尾寮舜立加盟店執行長許品謙表示,受到央行第七波信用管制影響,投資客幾乎完全收手,不少購屋人甚至因為擔心貸款難度變高,造成市場上看屋潮與買氣有感衰退。

許品謙坦言,過去貸款申辦順利時,平均1.5個月就能通過審核期、順利交屋,但從今年7月開始,銀行端房貸審核時間明顯拉長,近期都會建議買賣雙方抓4個月,甚至在合約上註明特別條款,議定假設是因銀行端審核時間拖延所致,可無條件研後點交,不少屋主都會給予相當彈性。

▲在貸款成數與利率雙重夾擊下,地段與產品稀有性決定有急售需求屋主的價格底氣。
▲在貸款成數與利率雙重夾擊下,地段與產品稀有性決定有急售需求屋主的價格底氣。

屋主急售議價彈性變大

目前市場上除了因貸款額度不足的急售族,另一大賣壓來源則是「換屋族」,由於央行提供先買後賣換屋族可免除7成房貸限貸令,但必須向銀行簽切結書,保證在1年內賣掉現有房屋,藉此確保新屋不受「第二戶」5成貸款限制,才能享有最高8成貸款額度。許品謙認為:「當市場有明顯賣壓出籠,能不能順利出售都是問題,屋主如果對價格太過堅持,會提高脫手難度。」

當這波潮水退了,許品謙認為,地段與產品稀有性成為決定房價的底氣。「這些年很多重劃區房價急漲,以預售屋來說,只要入手價格夠低,假設1坪以30萬元購入,對比交屋時建商開價每坪40萬元,有建商抬價當對照組,屋主只要願意以每坪35萬元讓利出售,還是會有一定吸引力,幫助加速出脫。」

許品謙也建議,有剛性購屋需求者不妨把握機會逆勢進場,「現在是議價的最好時間,在整體情勢還找不到解套辦法時,屋主空間會比較大,比較好談。」反觀若拖到明年,很多屋主透過親友借貸、信用貸款或購買房貸壽險增加貸款成數等作法度過難關,反而無急售需求,自然議價空間也會縮小。

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