「小孩愈生愈少，房價會跌嗎？」這是一個老問題，也是大家最關心的一點。畢竟不少人認為，高房價是台灣不婚、晚生的最重要原因之一！《Yahoo奇摩財經》邀請到少子化房產專家、馨傳不動產執行長何世昌剖析他精闢的論點，同時也提供三招避免買錯房的理財招術。

少子化還會不會影響房價？

1990年代台灣每年出生人口超過30萬人，2008年降到20萬人，去年更降到13.5萬人，而死亡人數則不斷攀高，台灣已連續38個月生不如死，人口數愈來愈低，需要住的房子照理來說應該愈來愈少，依供需法則，房價會下跌嗎？

以台北市為例，1990~2023年房價每坪平均約18~19萬元，但一路漲到去年的平均數64~71萬元，人口數少了一半，房價卻漲了2.95倍。

何世昌認為，房價一定會受影響，房子愈蓋愈多，人口愈來愈少，一定會超過供不應求的平衡點，但是，不會那麼早發生！

他說，台灣過去十幾年講少子化，講太快了。因為小孩生出來不是馬上需要房子，從2001年出生的人口開始轉跌破30萬以來，一路下滑到2006年，五年內人口下滑將5萬人，這批年輕Z世代就學期間開始出現學校倒閉潮，滿18~22歲進入勞動力市場成為社會新鮮人，剛好遇上台灣2019~2023年大缺工潮。少子化下的學校倒閉潮、缺工危機都發生了，接下來也可能會遇到大型婚宴餐廳倒閉或轉型潮，但距離他們要買房子的年紀呢？還有一段時間。

國人什麼年齡會開始買房？「大約最早30~35歲左右開始」，何世昌說，據聯徵中心資料統計，首購主力是40~45歲，早15年前的統計，首購主力是落在30~35歲，但買屋年齡不斷延後，主要是因為房價太高買不起了，等到這批Z世代成為真的購屋主力時，屆時房市才會「青黃不接」的時候，因此以2001年加40~45歲，房價要因少子化大跌，大約要等到2040~2046年機率比較大。

何世昌說，今年才2024年，還有16年時間，房市會發生什麼變化，也有賭的運氣成份。一是賭是政治上變化，二是賭到2040年之前，房價會漲多或漲少，若漲了1或2倍，即使突然因供失衡房價突然腰斬了，還是比現在高，「也佔不到便宜」，因此他認為，購屋族還是不要過度期待房價因少子化小跌。

平均每戶2.5人 居住空間需求變小了

何世昌說，結構家庭人口的改變，現在平均每戶2.5人左右，已經不需要住那麼大的空間了，但是真正影響國人愈住愈小的原因，「並非是少子化，房價才是最關鍵的」，2~3人也可以住大房子，重點是買不起。加上現在的小孩也不想跟爸媽三代同堂，因此建商蓋房子大力2房型，關鍵還是青壯族買不起，小宅化已經成為趨勢。面臨少子化的房市轉變，何世昌提供三招因應。

1. 一、 買小不買大！
2. 二、 16坪以下小宅不要買！
3. 三、 避開偏鄉，除非有台積電等政府政策跟重大產業投資。

何世昌說，建商現在大力推2房型，小宅是趨勢，而且過去小宅指的是30坪以下，但現在市場充斥小2房（建案坪21~25坪）、迷你2房（20坪以下）的產品，（正常二房、公設30~35%為26~30坪），年輕人不得已買小宅，以台北市 每坪50萬元來算，差10坪就是500萬元的空間，屈就也是不得已。

第一招：買小不買大！

「買小不買大」除了4房以上需求少了、房價高外，跟政府政策也相關，因為打炒房、「限貸令」多是針對大坪數、高總價物件，雙北以外超過4000萬總價豪宅限貸令只剩下四成，大坪數將來遇到換屋時會很不好賣，因此政策沒有改變或年輕人首購薪資沒有大提升之前。

「以前是雙北，現在是全台灣連南部屏東都一樣」，何世昌說，小宅化趨勢已由北往南，連屏東都漲到3字頭了，建商新建案也愈切愈小，總價沒漲多少，但單價漲很多，民眾買這種產品要留意區域購屋習性不一樣，部份會有小宅供給過盛問題。

不過何世昌說，現在倒還不用擔心全面小宅供給過剩，因為需求量也大，就像全台鹽酥雞攤販那麼多，市場需求大，還是一家一家開，但蛋塔專賣店一開穩死，供給與需求要擺在一起看。

若擔心2房將來不好轉手，何世昌建議，買2房可挑選同時有2~4房產品的社區建案

假如這是管理不錯的社區，相對低總價物件，賣的時候有優勢，同社區競爭對手比較少。

他進一步說明，同樣是30戶型的甲、乙2社區，建商每個房型配3之1的甲社區，2房產品只配置10戶，跟整個社區30戶全是2房，假設所有住戶同時一起賣的時候，2~4房都配置的建案肯定比較好賣，因為以2房假設30坪、1500萬元，相對同樣甲社區3~4房一戶就要總價2250~3000萬元，低總價比較好賣以外；比起乙社區同質性2房來源多，賣價比較難拉上去，甲社區價格也比較有保障，待售期也會比較短，不必等到3~4個月以上。