估價師:房市已觸泡沫警戒線

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市場常用不動產相關貸款餘額佔GDP比重,來評估國內資金集中在房地產的程度,國際間衡量房市泡沫警戒線標準以40%為介,當市場熱絡時,貸款餘額增速快,反之,當房市冷清時,貸款餘額增速慢。正心不動產估價師聯合事務所5日指出,台灣近十餘年來的貸款餘額比重,皆高於國際警戒線標準40%,2022年比重更來到55.19%,再創新高。

正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠分析,我國2022年全年GDP為約22.69兆元,而不動產相關貸款餘額則為約12.52兆元,觀察我國近十餘年來的貸款餘額比重,皆高於國際警戒線標準40%,去年更是再創新高,顯示受到景氣及利率影響,形成一股推升力道。

台灣不動產相關貸款餘額佔GDP比重,2022年比重更來到55.19%,再創新高。圖/好房網News資料照

房市。圖/好房網News資料照

陳孟筠進一步分析,今年多數廠商秉持保守態度,進而減少資本支出,表示投資及擴廠意願將會放緩,以工業不動產為例,受美中貿易戰的轉單效應,加上台商回流與在台投資計畫,使得疫情期間國際電子訂單旺盛,帶動工業不動產需求大增。

惟通膨問題未解,景氣出現疲軟,市場需求端有感降溫, 且今年再度出現缺水危機,後續可能連缺電問題也會逐漸浮出檯面,為台灣投資環境投下兩大隱憂,當水電供應不穩時,將直接衝擊產業製程進度及品質,恐產生訂單流失等負面效應。

國際間衡量房市泡沫警戒線標準以40%為介。圖/正心不動產估價師聯合事務所提供

國際間衡量房市泡沫警戒線標準以40%為介。圖/正心不動產估價師聯合事務所提供

以代表市場供給面的建築貸款餘額年度增減量表現來看,陳孟筠分析,2020年建築貸款金額年增高達3670億元,為歷年最高,而後逐年走跌,2021年年減約200億元,2022年更大幅萎縮近580億元。

另外,以代表市場需求面的購屋貸款餘額年度增減量表現來看,2017至2021年呈逐年成長並突破7600億元,來到歷年新高,但卻也在2022年大幅衰減逾1800億元,反映出在限貸令、央行升息及平均地權條例等影響之下,不論係對於開發商抑或是買盤而言,皆造成顯著動盪。

正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔表示,受到央行採取的資金縮表政策,包含利率與存款準備率調整、實施選擇性信用管制措施,以及金管會進行風險權數調整,挹注在房地產的資金已有緩解跡象,推測應減少2至3成資金貸放額度。

他認為,現況全台同步的無差別限貸規定並不合乎時宜,不但有礙城鄉建設發展的周全性,也讓部分小型開發商因遇建融資金問題,導致後續工程無法如期興建,產生了額外的消費糾紛,建議政府可適時檢討現行的金融政策諸如資本適足率、升息控管等,以免過度限縮而傷及無辜。

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