房市「恐怖三殺」下跌風暴醞釀中

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房市正在醞釀一場下跌風暴嗎?包括《平均地權條例》修法建商跳腳,2022年3月起美國聯準會升息、國內央行跟進升息,資金派對結束、股市歷經修正,告別低利率、資金緊縮同步啟動,為2008年金融海嘯後首見,市場結構的改變,也讓房市不論預售與成屋買氣雙雙衰退,這次更恐陷入「三殺」局面。

以《平均地權條例》來說,預售屋禁止換約以及私法人購屋許可制,前者衝擊到短炒、投機型買方,預售屋買氣受挫;後者,因豪宅購置主力買家為私法人,因此也殺到了豪宅買氣。

升息、資金退場、《平均地權條例》修法等利空,衝擊到多方購屋族的進場意願。圖/好房網News資料照

塭仔圳港泰自辦重劃區。圖/好房網News資料照

預售屋一來房市走空,短炒型買方觀望,甚至退場,二來若《平均地權條例》照目前版本修法通過,等於鏟除紅單、預售換約獲利的生態鏈,買家只剩自住客與中長期置產客,銷售買氣勢必不如以往火紅。

而對自住客與置產客來說,升息造成的貸款負擔壓力,已經有感。其中,首購族雖面臨到循環升息,必須縮減生活消費,以填補升息後的房貸負擔,但畢竟是剛性需求,量力而為之下,還是會有買方出手購置;相形之下,換屋族評估換屋後,新房貸利率恐高於舊房貸,則可能按兵不動,先不換屋,這將衝擊到剛性買氣。

而置產客戶,若為長期收租型,面對房價處於高檔位置,租金報酬率甚至不及目前大額美元定存超過4%的利率,短期內靈活的置產型客戶可能讓「資金往最好報酬的地方去」,而後未來房價有所修正,才評估投入資金到不動產市場。

因此這波國內外金融情勢改變、《平均地權條例》修法,恐讓預售、豪宅、自住置產型產品皆受挫,出現三殺局勢,後續價格走勢值得關注。普華國際不動產總經理田揚名分析,《平均地權條例》等於讓炒房客打消購置意願,投資客就地解散,同時,抑制了豪宅市場,等於雙購屋渠道都被阻斷,買氣大受影響。

房市專家、消基會董事暨房委會委員張欣民表示,在銷售買氣轉弱時,買賣雙方可能會拉鋸一段時間,此時量縮嚴重,但若修正破口出現,並持續蔓延,就會出現區域的價格鬆動。 全球居不動產情報室總監陳炳辰認為,利空干擾之際,房價有了商議空間,而待利率走低或重回房市牛市,可能又會進入房價高漲階段,整體來說,這些利空仍會以短期投資客受主要衝擊,自住方不論是首購或換屋族,看準時機就下手,其實不見得受到影響。

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