針對漲幅較明顯的區域落在蛋黃區之外，台南市不動產估價師公會副理事長蔡孟澤分析，數據顯示房價有外溢效應，即蛋黃區價格牽引蛋白及蛋殼區價格上揚，且房價有長期持有會上漲的趨勢，但值得留意的是，房價漲幅大並不代表總金額也會漲得多。
漲幅最多行政區 全非蛋黃區
▼統計實價登錄10年來各行政區數據，以台中市中區漲幅最大。（圖／台南部不動產估價師公會提供）
漲幅345.78%最高的台中市中區，平均單價從5.57萬元漲到目前的24.83萬元，等於房價10年來翻漲約4.5倍。21世紀不動產七期河南加盟店經理沈政興解釋，主因就是中區經歷了長達25年的「逆都市化」，從原本10多家百貨公司林立的熱鬧核心商圈，短時間內陸續歇業後轉入沒落蕭條，「當時1間套房總價約300~400萬元，慘跌至50~60萬元」。
即便經歷房市多頭時代，沈政興表示，直到5年前，中區的套房仍多維持在總價百萬元以內的行情，與25年前差異不大，頂多是社區品質好壞而有價差。
台中舊城區沒落25年 逆都市化房價下挫
為何近年房價突飛猛進，甚至站上2字頭？沈政興提及，近年舊城區因有600億元「台中大車站計畫」開發案的議題、柳川改造、台中公園整治等，讓整體環境與市容改善不小，市府又規劃鐵路高架化「綠空廊道」，將台中舊市區包含北區、中區與南區縫合，使交通動線更好，都讓居民明顯感受變更好了。
▼柳川改造後，周邊環境加分。（圖／沈政興提供）
都市之瘤拔除 吸引開發商推案
而中區有許多老舊、荒廢商場及大樓，也陸續有危老重建等活化計劃，沈政興指出，原本阻礙房價的都市之瘤陸續被拿掉了，因此近年有許多開發商願意進入舊城區推案、建設，除了土地價格提升，還因營建成本增加下，目前新建案已站上3字頭，也因此讓整體房價跟著上漲不少。
▼許多老舊大樓也陸續有危老重建規劃，吸引不少開發商進場推案。（圖／沈政興提供）
沈政興總結道，主要就是中區的大小環境改變了，許多買不起蛋黃區的年輕人，不再排斥中區的環境，又發現房價好便宜，因此入手該區的物件變多，更不乏台北投資客一次買下好幾間收租的案例。
（封面圖／東森新聞張琬聆攝）
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