台南喊2字頭、台中坐4望5、新店逼近8 全台預售屋狂漲 建商直接挑戰「房地合一2.0」

鄭國強

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行政院祭出新的房地合一稅,但民間預售屋建案仍營造出熱絡氣氛,Sway直言政策無效。(攝影/鄭國強)

行政院日前通過《所得稅法》部分條文修正草案,針對「房地合一稅」,延長短期交易房地的稅率期間,2年內脫手重課45%、兩年未逾5年內脫手課35%稅率,並且適用於法人,但台南預售屋現場馬上出現千人搶購畫面、新店央北預售屋每坪喊到76萬元、土城「暫緩重劃區」有的開價直逼48萬,總價都逼近2千萬元,台中下一條捷運沿線的水湳房價也被建商喊出「坐4望5」,房市達人Sway說,這是建商對政府的直接嗆聲,顯見這版「房地合一稅」政策無效。

遠雄建設在歸仁推出的「明日讚」預售建案,爆出千人搶購潮,尤其在政院宣被稱為「房地合一2.0」版的所得稅法之後,格外引人注意,房市達人Sway在媒體報導當晚於臉書上寫建商的炒房招數,直接嗆現場有臨時演員,他還在臉書上tag台南市長黃偉哲,發文沒多久後,沒想到地政司火速到台南調查。

政院剛發布完新稅率,預售屋就大排長龍

地政司會同台南市地政局、消保官、工務局、消防局及財政部國稅局等單位,前往聯合稽查遠雄建設在歸仁推出的「明日讚」預售屋,果真查到臨時演員,台南市地政局對媒體表示,業者疑似透過LINE群組炒作,不斷更新訊息,並放上眾人排隊搶房照片,再加上有媒體報導,營造出千人搶房的氣氛。

但Sway認為,雖然號稱違反公平交易最高可以罰到2500萬元,但就看政府的決心,他直言,遠雄這個案例不是「試探」政府,而是直接挑戰政府。

而且,雖然這次政院版本聲稱「包含預售屋」但Sway指出,以預售屋的實際買賣流程,政府根本打房無效,因為第一個買的人,用定金10萬元買了1000萬房子的訂單,然後轉手1100萬元賣給第二人,第一人賺100萬元下車,對建商來說,是「訂戶的名字」換一個人而已,哪來的賣屋所得?

新店預售屋喊到76萬,還說「三房都賣光了」

此外,關於央北重劃區預售屋個案,每坪喊到76萬元,銷售人員更直接說「三房都賣光了,剩下四房的」,無獨有偶,在土城醫院附近的「暫緩重劃區」,也有個案說「兩房都賣光了,剩下三房的」,每坪也朝45萬、48萬邁進。

台中機場捷運橘線預計今年提報交通部審查,串聯中清路、水湳經貿園區及大里、霧峰等重要運輸廊帶,已經有地產商配合媒體,喊出12期重劃區、逢甲商圈、水湳經貿園區後勢看漲,房價定錨4字頭,預估可能漲到5字頭。

「喊那麼高價,因為這裡面有幾個炒房的套路。」Sway分析重劃區四大炒房手法。「首先,央北和土城的重劃區都是開發到中段的重劃區。」他指出,重劃區都是先從爛地開始賣,例如土城最早是從30萬元一坪開始喊,各建案之間有默契,逐漸價格一層一層往上喊,你賣30萬,我就賣35萬、輪到他就賣38萬元。

他解釋,這樣做有個好處,最早買的第一批投資客有賺到錢,就會繼續投下去去追第二期、第三期的案子,越推越高,而且投資客買到爛的案子,就自住,買到漲的,就脫手獲利。

重劃區賣房有套路,價格一層一層疊上去

方法二,Sway指出,建商開價開到70、80萬元,買家覺得不合理,就殺價,「最後買家殺價殺的很爽,殺到一坪60萬元,很爽,就買了,但實際上還是買貴了。」

方法三,在新北市開價開到70幾萬、80萬元一坪,直接買台北市就好啦,但這背後是有動作的,Sway分析說,它的合約書可能也是70萬一坪,其實用開價來掩護作價,意思是拿70萬元成交價來向銀行貸款,實際上成交價可能只有50萬元。

方法四,告訴你三房賣完了只剩下四房、二房賣完了只剩下三房,Sway說,甚至告訴你一句話「它們自備款都一樣,何不往上買」,建商就是要讓你買大一點,實際上可能根本沒有賣完。

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