來源：經濟日報 2026-06-16

未來10年房市資金布局戰場李同榮：北中南12大重劃區含金量高

2026/06/16 14:09:17經濟日報記者陳美玲／台北即時報導

台灣房市歷經多年高速成長後，市場已逐步進入「總量趨緩、區域分化」的新階段；吉家網不動產董事長暨房市趨勢專家李同榮表示，未來房市將進入以產業、交通、人口與就業為核心的「大分化時代」，市場非常關注的議題是「如何為下一波房市布局」。

李同榮指出，未來十年台灣房市最重要的三條投資主軸將是：第一，高科技產業廊道；第二，高鐵軌道經濟特區；第三，都市更新與新興重劃區。他同時針對北中南12大重劃特區前瞻性與挑戰性做出分析，並提出六都新版信義計劃區藍圖。

李同榮指出，台灣房市在AI產業崛起、科技廊道成形、高鐵軌道經濟持續擴張的帶動下，最具潛力的房市熱區，將集中在具有產業聚落、高科技就業人口與重大公共建設加持的重劃區。

李同榮表示，若以未來十年發展潛力觀察，國內最值得關注的12大重劃區，可視為下一波房市布局的重要指標。

他分析，過去房市靠土地重劃與人口紅利推升房價，但未來房市成長動能將來自五大優勢，包括科技產業聚落、高鐵與捷運軌道建設、大型公共建設投資、高所得就業人口移入、商辦與商業機能成形。

因此，未來最具競爭力的區域，都具有「科技廊道」與「軌道經濟」雙引擎特性。李同榮針對上述未來房市發展趨勢，精選北中南12大重劃特區前瞻性與挑戰提出分析，同時也針對六都未來發展新都心，提出各都新版信義計劃區藍圖。

其中北台灣共有六大重劃區最受矚目，第一北投士林科技園區（北士科），發展定位為台北下一個核心科技核城，優勢包括台北市最後大型科技園區、台北4+1創新計劃最後版圖、承接內科、南軟外溢需求、AI、生技、數位產業聚落逐漸成形、鄰近捷運淡水線與環狀系統、台北市稀有新供給區；惟其中也有三大挑戰，如房價基期已高、商業機能仍需時間成熟、就業人口導入速度待觀察。

第二、社子島開發計畫，發展定位為台北未來最大最美水岸智慧城／台北新版信義計劃區，優勢包括台北市4+1創新計劃最後一塊版圖、面積廣達300公頃以上、緊鄰北士科與士林生活圈、未來土地價值增值空間大；但該區也有三大挑展，如開發進度仍受政策影響、基礎建設尚待完成、發展時程較長。

第三、新莊副都心，發展定位為新北行政商業副都心．新北版信義計劃區；同樣有四大優勢，如：中央合署辦公大樓進駐、機場捷運核心節點、商辦供給逐步成形、新北行政與商業副中心。三大挑戰為空置率仍有改善空間、商業活動尚未完全成熟、房價漲幅已大。

第四、新店央北重劃區，發展定位為新北版最宜居水岸優質生活新城；四大優勢為鄰近台北市區、擁有成熟生活機能、環境品質佳、吸引高所得換屋族；三大挑戰是可開發土地有限、房價已站上高檔、成長速度趨緩。

第五、青埔高鐵特區，發展定位為北台灣高鐵經濟示範區／桃園版信義計劃區；四大優勢為高鐵、機捷雙軌交會、桃園國際化程度最高區域、Xpark、華泰名品城等商業聚落成熟、吸引雙北與竹科外溢人口；三大挑戰為供給量仍大、投資客比例偏高、區域競爭激烈。

第六、桃園航空城開發計畫，發展定位為國際門戶／台灣版航空經濟城；四大優勢為台灣最大4,564公頃都市開發案、結合機場經濟與物流產業、吸引國際企業進駐、長期人口與就業紅利可期；三大挑戰為開發期長、建設資金龐大、生活機能需逐步建立。

第七、水湳經貿園區，發展定位為台中新都心，台中版信義計劃區；四大優勢為台中市核心戰略區、中台灣智慧城市示範區、國際會展中心與綠美圖建設加持、商辦需求快速成長；三大挑戰為地價持續攀升，房價基期墊高、中低價位產品競爭激烈、豪宅市場供給增加，受高價限貸影響去化。

第八、烏日高鐵特區，發展定位為中台灣軌道經濟核心；四大優勢為高鐵台中站所在地、台鐵、高鐵、捷運三鐵共構、中台灣交通樞紐、產業與物流發展潛力大；三大挑戰為商業機能仍待成熟、人口聚集速度較慢、生活圈尚未完全形成。

第九、台南東區平實重劃區，發展定位為再創東區繁荣／台南版信義計畫區；四大優勢為位居台南核心蛋黃區、南紡商圈帶動、稀有大面積重劃區、生活機能完整、生活機能完整；三大挑戰為土地供給有限、房價快速墊高、未來漲幅可能趨緩。

第十、台南歸仁高鐵特區，發展定位為南台灣科技智慧新城；四大優勢為高鐵台南站核心區、沙崙智慧綠能科學城帶動、受惠南科產業外溢、AI與半導體人才進駐；三大挑戰為商業機能仍待補強、生活機能發展中、短期人口規模有限。

第十一、高雄大學特區（高大特區），發展定位為北高雄科技住宅重鎮；四大優勢為台積電（2330）效應帶動、橋頭科學園區加持、房價相對親民、人口持續移入；三大挑戰為生活機能仍在成長、商業規模尚未成熟、建案供給量較大。

第十二、高雄亞灣特區，發展定位為南台灣最具國際競爭力CBD商業中心／高雄版信義計劃區；四大優勢為亞洲新灣區政策加持、AI與數位產業聚落形成、港灣景觀資源獨特、大型企業總部進駐；三大挑戰為房價基期已高、商辦去化需時間、國際企業導入速度待觀察。

李同榮總結，觀察上述的12大重劃區可以發現一個共同特徵：「科技廊道決定就業人口」、「軌道經濟決定人口流量」。未來房市不再是「有重劃就會漲」，而是「有產業、有交通、有人口、有商業機能」的區域才具有長期增值能力。從北士科、新莊副都心、青埔高鐵、水湳經貿園區，到沙崙智慧城與高雄亞灣區，這些區域已逐漸串連成台灣未來十年的科技經濟軸線。

李同榮指出，未來十年台灣房市最重要的三條投資主軸將是高科技產業廊道、高鐵軌道經濟特區、都市更新與新興重劃區；未來十年，能掌握上述12大重劃區優勢，正是下一波房市資金布局最值得關注的核心戰場。