【少子化怎理財】少子化房價會跌嗎?日本經驗作參考 這裡的房子只會愈賣愈貴

來源:Yahoo!股市2024-04-03

台灣生育率全球倒數第一!一年才13萬新生兒,退休人口未來每年卻增35萬人。少子化少的不只是孩子,家庭結構變化影響理財趨勢大不同,如何不怕啃老族、不當躺平族,成功滾出一桶金。《Yahoo奇摩財經》邀請銀行、房產、保險三大領域13位達人,每周一、三、五固定教你理財,新手速學。

少子化房價會跌嗎?日本經驗作參考 這裡的房子只會愈賣愈貴。圖/取自Getty Images
少子化房價會跌嗎?日本經驗作參考 這裡的房子只會愈賣愈貴。圖/取自Getty Images (maroke via Getty Images)

「小孩愈生愈少,房價會跌嗎?」這是一個老問題,也是大家最關心的一點。畢竟不少人認為,高房價是台灣不婚、晚生的最重要原因之一!《Yahoo奇摩財經》邀請到少子化房產專家、馨傳不動產執行長何世昌剖析他精闢的論點,同時也提供三招避免買錯房的理財招術。

馨傳不動產智庫執行長 何世昌。圖/Yahoo奇摩新聞
馨傳不動產智庫執行長 何世昌。圖/Yahoo奇摩新聞

少子化還會不會影響房價?

1990年代台灣每年出生人口超過30萬人,2008年降到20萬人,去年更降到13.5萬人,而死亡人數則不斷攀高,台灣已連續38個月生不如死,人口數愈來愈低,需要住的房子照理來說應該愈來愈少,依供需法則,房價會下跌嗎?

以台北市為例,1990~2023年房價每坪平均約18~19萬元,但一路漲到去年的平均數64~71萬元,人口數少了一半,房價卻漲了2.95倍。

何世昌認為,房價一定會受影響,房子愈蓋愈多,人口愈來愈少,一定會超過供不應求的平衡點,但是,不會那麼早發生!

他說,台灣過去十幾年講少子化,講太快了。因為小孩生出來不是馬上需要房子,從2001年出生的人口開始轉跌破30萬以來,一路下滑到2006年,五年內人口下滑將5萬人,這批年輕Z世代就學期間開始出現學校倒閉潮,滿18~22歲進入勞動力市場成為社會新鮮人,剛好遇上台灣2019~2023年大缺工潮。少子化下的學校倒閉潮、缺工危機都發生了,接下來也可能會遇到大型婚宴餐廳倒閉或轉型潮,但距離他們要買房子的年紀呢?還有一段時間。

國人什麼年齡會開始買房?「大約最早30~35歲左右開始」,何世昌說,據聯徵中心資料統計,首購主力是40~45歲,早15年前的統計,首購主力是落在30~35歲,但買屋年齡不斷延後,主要是因為房價太高買不起了,等到這批Z世代成為真的購屋主力時,屆時房市才會「青黃不接」的時候,因此以2001年加40~45歲,房價要因少子化大跌,大約要等到2040~2046年機率比較大。

何世昌說,今年才2024年,還有16年時間,房市會發生什麼變化,也有賭的運氣成份。一是賭是政治上變化,二是賭到2040年之前,房價會漲多或漲少,若漲了1或2倍,即使突然因供失衡房價突然腰斬了,還是比現在高,「也佔不到便宜」,因此他認為,購屋族還是不要過度期待房價因少子化小跌。

平均每戶2.5人 居住空間需求變小了

但「少子化已經為房子型態帶來改變了」!

何世昌說,結構家庭人口的改變,現在平均每戶2.5人左右,已經不需要住那麼大的空間了,但是真正影響國人愈住愈小的原因,「並非是少子化,房價才是最關鍵的」,2~3人也可以住大房子,重點是買不起。加上現在的小孩也不想跟爸媽三代同堂,因此建商蓋房子大力2房型,關鍵還是青壯族買不起,小宅化已經成為趨勢。面臨少子化的房市轉變,何世昌提供三招因應。

  1. 一、 買小不買大!
  2. 二、 16坪以下小宅不要買!
  3. 三、 避開偏鄉,除非有台積電等政府政策跟重大產業投資。

何世昌說,建商現在大力推2房型,小宅是趨勢,而且過去小宅指的是30坪以下,但現在市場充斥小2房(建案坪21~25坪)、迷你2房(20坪以下)的產品,(正常二房、公設30~35%為26~30坪),年輕人不得已買小宅,以台北市 每坪50萬元來算,差10坪就是500萬元的空間,屈就也是不得已。

第一招:買小不買大!

「買小不買大」除了4房以上需求少了、房價高外,跟政府政策也相關,因為打炒房、「限貸令」多是針對大坪數、高總價物件,雙北以外超過4000萬總價豪宅限貸令只剩下四成,大坪數將來遇到換屋時會很不好賣,因此政策沒有改變或年輕人首購薪資沒有大提升之前。

未來5~10年小宅化趨勢都沒辦法改變。

「以前是雙北,現在是全台灣連南部屏東都一樣」,何世昌說,小宅化趨勢已由北往南,連屏東都漲到3字頭了,建商新建案也愈切愈小,總價沒漲多少,但單價漲很多,民眾買這種產品要留意區域購屋習性不一樣,部份會有小宅供給過盛問題。

不過何世昌說,現在倒還不用擔心全面小宅供給過剩,因為需求量也大,就像全台鹽酥雞攤販那麼多,市場需求大,還是一家一家開,但蛋塔專賣店一開穩死,供給與需求要擺在一起看。

若擔心2房將來不好轉手,何世昌建議,買2房可挑選同時有2~4房產品的社區建案

假如這是管理不錯的社區,相對低總價物件,賣的時候有優勢,同社區競爭對手比較少。

他進一步說明,同樣是30戶型的甲、乙2社區,建商每個房型配3之1的甲社區,2房產品只配置10戶,跟整個社區30戶全是2房,假設所有住戶同時一起賣的時候,2~4房都配置的建案肯定比較好賣,因為以2房假設30坪、1500萬元,相對同樣甲社區3~4房一戶就要總價2250~3000萬元,低總價比較好賣以外;比起乙社區同質性2房來源多,賣價比較難拉上去,甲社區價格也比較有保障,待售期也會比較短,不必等到3~4個月以上。

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