【房產王牌】退休想換屋 第2房利率高建議先還清舊屋貸款

Yahoo奇摩股市|2022年8月1日 週一 上午9:00

Yahoo財經特派記者

台灣房價高漲,年輕人買不起房,想說一直租房子就好了,但是等到年紀漸長,一直到退休後,才驚覺房東臉色愈來愈差,其實是想逼你退租,想說換間房子繼續租,又發現台灣租屋市場對老人家普遍不友善,不想年年搬來搬去,這時候買房還來得及嗎?到底幾歲之前要準備好退休宅,就讓專家來告訴你。

示意圖/取自Getty示意圖/取自Getty

《Yahoo奇摩財經》特別採訪許維哲,分享退休族最常見關心的問題,退休族想買房,銀行對老人家的貸款條件是否比較差?怎樣換屋最划算?以屋換屋該怎麼做?現在是不是該買房的時機?就讓專家告訴你。

上周許維哲提醒準退休族,65~70歲以上就很不好租房子,銀髮族買房子,也要考慮銀行一般會貸款年齡限制多數只到75歲,少數開放到85歲,若還需要自己貸款的話,往前回推20、30年,尤其年紀太大銀行通常不會給30年貸款,也就是45~55歲之前就要買房子。這篇許維哲將分析現在是不是適合的買房時機?以及談退休族想要以屋換屋,跟銀行辦貸款時要留意的重點。

第2房銀行給的利率較高 千萬房貸每年要多花1.5萬元 建議先還舊再買新

許維哲說,四、五十歲的人要買房或是換屋,建議先把舊房子的貸款先還清,因為央行近來頻頻升息,同時為了打炒房,要求銀行給第2房以上的利率要高一些,成數比例則不變還是七、八成以上,以目前20年期,買第一間房的房屋房貸利率普遍落在1.7%起,第2間房要1.9~2%利率,千萬房貸一年就差快1.5萬元。因此許維哲建議想換房的退休族,若有能力,還是先把第一間房貸還掉,才不會有利率變高的問題,會比較划算。

退休換屋建議先買後賣

退休族蠻流行換屋,就是目前手上有房子,先賣掉舊房子再買新房子或是先買新房子,再賣掉舊房子。許維哲說,到底要先買或先賣,要考慮當下的市場狀況。以今年目前市來說,現在買氣比較強,他會建議先賣再買,一是賣掉後知道能明確知道有多少買房資金,二是因為升息加通膨因素,很多人在觀望,萬一先買了市場卻反轉賣不到理想價格,可能會造成清償風險。

不過也有一種做法是「先賣再回租」。也就是先賣,若買房者不急著住,就協調談好「售後回租 ,交易完後買房者依舊擁有產權,把房子租給舊屋主繼續住,這樣退休族就有較充裕的緩衝時間找到理想的新屋;或是雙方協調延後幾個月或半年交屋,這樣買房者也不用那麼快需要繳房貸,彼此都有緩衝空間。

許維哲說,一般房仲可以一次幫買賣雙方代辦這種以屋換屋,幫忙簽擬租約或是由雙方私下擬定租約,交屋前也都會查檢確認沒有問題,才會交給客戶,通常簽完到交屋,約需要一個多月的時間,也可以雙方約定將交屋拉到半年後,買營就不用那麼快繳銀行貸款,彼此都有緩衝空間。

若想「售後回租」留雙方緩衝期 建議先公證

不過若是擔心買賣雙方萬一事後反悔不賣了或不想租了,許維哲建議「租約公證一下會比較好」,請律師做公證,費用依年租金多寡而定,一般頂多幾千元,但是可保證約定期限到一定要點交,對買賣承租雙方都有保障,不用怕屆時因人情請託的壓力。

現在是不是買房時機?

至於央行今年來升息一碼半,現在還是不是銀髮退休族買房子的時機呢?許維哲客觀回應,今年的狀況很類似2014年時的狀況,當時交易量有下滑,但是價格還是持續創新高,房市要崩盤不會那麼快,升息通常也要一、二年才會發酵,2016年當時房市雖有停滯,但主要因為政府課徵奢侈稅等大動作打房才造成,當時的房市不夠透明,但現在大家都已習慣先看實價登錄,若只是透過利率政策打炒房,頂多只是把桿槓縮小,行情很難下去,加上二大原因,一是建築材料上升,二是建築法規愈來愈嚴,像是北市7月樓地板隔音要求上路等,新房子愈蓋愈好、成本愈高,房價要下修不太可能。

他說,房價短期二、三年內波動,但長期來看房市十年軸線沒有走跌,近來建築法規愈來愈嚴,像是北市7月開始噪音規範上路,成本變高,一定會往上漲,老人家想買屋,價格一定不會滿意,但只要不要超過行情太多,七八成滿意就能買。至於賣方方面,若期望賣好的價格,大約抓3個月左右時間比較穩健,通常以經驗來說,會出高價的買方,都是剛開始來看房的人,最積極也願出漂亮價格,房子賣久後等高價的屋主偏少數。

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