【房產交易稅1】售屋注意!房屋交易課稅大不同 3大時間點必知

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文|馬婉珍    攝影|王鈞峰                                                                                          2022.04.23 05:58 臺北時間

取得房地產的3大時間點,將影響售出時的課稅基準。

買賣房子的交易所得課稅,新舊稅制大不同,所謂新制就是房地合一稅,以2021年7月1日做為分界,分為1.0制及2.0制;還有舊制是指2015年12月31日前買入房屋,之後售出的獲利,屬於財產交易所得,併入所得額、在次年的5月報稅季申報個人所得稅。取得房地產的3大時間點,將影響售出時的課稅基準,民眾要特別注意。

中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長林旺根指出,舊制的房地交易屬於「財產交易所得」,採用土地、建物分開課稅的雙軌制,時間點是2015年12月31日之前買入,都以舊制計算。

2015年12月31日以前:舊制

舊制的土地、建物分開課稅,依售出總價扣掉相關成本後,可得到出售不動產所得。但由於土地獲利已經按公告現值課徵土增稅,為避免重複課稅,出售不動產所得就要扣掉土地的部份。

計算公式:出售不動產所得x出售時房屋評定現值∕(出售時土地公告現值+出售時房屋評定現值)=財產交易所得

再將這筆屬於建物的財產交易所得,併入個人綜所稅申報繳稅,依所得淨額的級距不同,適用5%~40%的累進稅率。至於「房屋評定現值」,通常會按照不動產所在地不同,採用不同百分比計算。

2016年1月1日~2021年6月30日:房地合一1.0

2016年元旦,新制房地合一稅法上路,是把過去的兩種稅(土地、建物)合併在一起課徵,因此稱為「房地合一稅」。

永慶房產集團契約部資深經理陳俊宏說,房地合一新制實施後,無論是1.0制或2.0制,房屋交易所得都必須在移轉的30天內申報繳稅。

2021年7月1日之後:房地合一2.0

而2021/7/1以後房地合一2.0制上路,將預售屋交易納入課稅,持有時間的適用稅率也更加嚴格,為扼止短線炒作,2.0延長了短線交易的持有時間,1.0制是1年內買賣移轉,採用高稅率45%課稅,2.0制則是拉長到2年內交易,就課重稅45%稅率。

民眾可善用財政部稅務入口網(https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw158w/15) 試算,在綜合所得總額中的第4項「房屋財產交易所得」點選進入計算式,可試算出簡易的房屋交易損益金額。

房屋交易所得課稅時間軸

資料來源:地政士公會全聯會、永慶房產集團契約部、記者整理

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