凶宅法拍竟超過市場行情 法院訂底價內幕曝光

EBC東森新聞|2022年4月11日 週一 下午1:58


別以為法拍屋就比較便宜!台北市文山區有戶凶宅近日將執行第一拍,因屋主債滾債使抵押權高達2624萬元,為符合債權比例,因此拍賣底價逾3千萬元,超過市場行情。專家分析,要等到3~4拍的價格才符合市況。

台北地方法院本月19日有筆法拍屋案件,為文山區福興路「潤泰敦南美景」3樓露臺戶,該社區於1995年完工落成,屋齡近27年,法拍戶總坪數68.43坪,但附屬建坪(包含露臺、陽台及花台)即達44.64坪,總底價3087萬元,換算單價45.11萬元,高於市場行情。

根據台北地方法院的公告描述,該戶無車位,法院人員現場履勘時,屋內無人居住使用,臥室有壁癌狀況,房屋有漏水。「惟據管理員稱15年前為凶宅,有人墜落至屋外陽台,有用白色圍籬圍住,請應買人注意。」

根據法拍公告資訊,該戶15年前為凶宅。(圖/翻攝台北地方法院)根據法拍公告資訊,該戶15年前為凶宅。(圖/翻攝台北地方法院)

所謂凶宅,分為「直接凶宅」與「間接凶宅」,前者是指非自然身故發生在該屋內,後者是指非該屋發生的事件,但卻陳屍該處所致,該戶便屬於間接凶宅,通常行情會依路段、屋況等條件,比市價低約7~5成。

然而該法拍戶一拍底價竟高於市場行情,令人意外!深究該屋之所以流入法拍,是因屋主向債權人簽下本票未清償,因此遭強制執行。根據《蘋果新聞網》報導,該戶屋主2年前以2500萬元購入,之後接連抵押房地借了4次款,抵押權設定高達2624萬元。

該案由於第一拍底價高出行情不少,寬頻房訊發言人徐華辰判斷,大概要等到第三、第四拍後才符合現況與市場行情,才有拍定可能。

徐華辰指出,其實法拍市場不少物件在第一拍時都超過市場行情,主因是法院在訂定底價時,除了參考市價,還會斟酌債權比例,為避免拍賣無實益,影響後面順位債權人的權益,通常會再酌情將底價往上加。

「不動產出現債滾債狀況,在法拍市場還蠻常見的」,徐華辰補充,屋主若需資金周轉,通常會拿房地產來抵押,除了一般銀行的轉貸或二、三胎貸款,還有不少是從民間借款、高利貸,在估算房屋殘值之後,仍可抵押借款,甚至也有找友人調度的案例,採取設定抵押等方式借錢,不過如此債滾債下來,一但債務無法回收,就容易落入法拍市場。

(封面照/翻攝google地圖)

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