不動產開發信託 創造多贏共好模式

中時新聞網|2022年3月19日 週六 上午4:10

(作者為安信建經總經理張峰榮)

「不動產開發信託」日漸受到重視,也日漸普及,例如「預售屋履約保證」的五種機制之中,不動產開發信託對於購屋族、開發商,甚至是金融市場等三方都有好處,因此也成為最常見的預售屋履保方式之一。

不動產開發信託是以開發為主要宗旨的信託類型,在不動產交易中,最常用於預售屋履約保證。內政部規定,2011年5月1日起,預售屋建案都必須使用「履約保證機制」,官方所提供的方式有五種,包括「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」、「不動產開發信託」,其中,「價金信託」及「不動產開發信託」這二種方式最為常見。

對消費者而言,不動產開發信託之優點有三。第一,建商、銀行、建經公司三方簽訂信託契約,建商將興建資金、承購戶繳納的購屋價金、土地與建物全都交付信託,銀行負責管理信託專戶,建經公司負責監督建案工程進度,工程達到契約約定進度才會通知銀行撥款給建商,避免承購戶血汗錢遭建商捲走。

第二,若信託契約約定承諾續建,或者事先無約定而建商倒閉,但受託機構與建經公司評估可以續建,建經公司、受託機構與原建商、營造商、融資銀行等其他關係人就會進入協調程序,重新找尋後續專業續建者接手並完成續建,房子將不至於淪為爛尾樓。

第三,專款專用,減少建商無端挪用資金的風險。對開發商來說,不動產開發信託也有好處。首先,若是土地產權為多人持有,信託後移轉給受託人即可把產權統一化,避免開發過程中地主意見不合、或因糾紛造成開發中斷,大大提升開發成功的機率;再者,如果地主或建商欠債,債權人對地主、建商追索債務,但因其土地與建物均已信託,不會遭到債權人追索,整件開發案仍可持續進行;最後,與建經公司合作的金融機構眾多,比如和「安信建經」合作的金融機構達二、三十家,建經公司可利用金融專業與合作夥伴,為建商取得更好的融資條件,節省資金成本。

至於對金融市場而言,建商倒閉落跑情事減少,有效降低銀行逾放比,國銀土建融逾放比長期低於0.2%以下,不良債權也變少,放款風險既大幅降低,銀行每年穩賺利息,帶來更穩定獲利。可以說,「不動產開發信託」儼然成為銀行業眼中的新藍海,市場商機勃蓬,產值逐年放大,算是銀行、消費者、建商、地主與建經公司「多贏共好」的良好模式。

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