不動產3波查稅 瞄準包租公、紅單投資人

工商時報2022.03.18

工商時報 林昱均

財政部近期針對紅單、預售屋交易與囤房大戶展開課稅。圖/FREEPIK
財政部近期針對紅單、預售屋交易與囤房大戶展開課稅。圖/FREEPIK

財政部近期將針對「2021上半年紅單交易」、「2021預售屋交易」、「囤房大戶租金收入」等三種對象查核課稅,紅單投資人與包租公將首當其衝。

到底紅單、預售屋交易是什麼?那些人最容易受這次的大查稅影響?由工商時報來為讀者逐一解密。

所謂紅單指的是「購屋買賣預約單」「購屋買賣訂購單」,因該類單據多為粉紅色或紅色,因此俗稱紅單。

當建商找了一塊住宅地並取得建照後,為加速籌措工程款避免資金周轉狀況,多半會先開放預售屋交易,由代銷業者先幫忙銷售,等於是邊蓋邊賣。

如果民眾看中這間預售屋,通常代銷業者就會建議先支付10萬元訂金,再給予一張「購屋買賣預約單」紅單,可以保留想要的戶型約10天,中間則由民眾與建商針對價格、建材等討論,直到談妥價格後才會拿到「購屋買賣訂購單」,此時必須補足訂金到總價的一定比例(多為5%)。在這段紅單期間,民眾反悔不買,多數可拿回全額的訂金。

若確定紅單合約內容沒有問題,後續民眾才會和建商正式簽下預售屋合約,此時依照合約內容,民眾若反悔不買,多數皆無法退還所有訂金。

加價轉手拋售 近年查核重點

不過,在紅單、預售屋階段,部分投資人選擇採取加價轉手拋售,直接獲利出場,也就是買賣紅單、預售屋賺取價差,這也是近年查核重點。

為健全房市發展,我國自2021年7月施行「實價登錄2.0」、禁止紅單交易,而「房地合一2.0」同步上路,將預售屋列入房地合一稅範圍。

另為防堵非法紅單交易與掌握課稅依據,財政部五區國稅局與縣市政府近年多次聯合稽查,取得紅單與預售屋持有人資訊並圈定追蹤。

如果投資人是在2021年1月1日~6月30日買賣紅單、預售屋賺取價差所得,必須列為財產交易所得,採售價減除「取得價+成本」後併入綜所稅課稅,在2022年5月報稅季列入申報,尤其國稅局已掌握多數交易人資料,目前已在多方查核掌握圈定者稅負。

至於投資人在2021下半年買賣紅單、預售屋賺取價差所得,紅單交易自實價登錄2.0上路後屬於違規情況,內政部將按戶裁罰15萬~100萬元,其所得也會列入財交所得,5月申報繳稅。

至於2021下半年的預售屋交易所得,因我國房地合一2.0上路將預售屋列為房地合一稅申報案件,必須在買賣契約簽署後30天內申報,並依照持有年度課徵對應稅率,而預售屋多為五年內新屋,多半將適用35%或45%重稅。

除查核預售屋與紅單交易所得課稅以外,現在財政部也緊盯包租公的租金收入

緊盯囤房大戶 上百人補繳稅

我國自2021年10月啟動「個人間房屋租賃所得專案查核作業計畫」專案查核,首要對象是針對持有1,703位持有非自住房屋十戶以上者(囤房大戶)要求申報租賃所得或說明原因,目前有上百人已補繳稅款。

但租金收入怎麼課稅?個人房東只要有出租房屋並收取租金就要依法申報綜所稅,按全年租金收入43%計為必要費用、剩下57%計入綜合所得課稅。

近期財政部也連帶查核前幾年漏報的租金收入,新北市近期就有一位店面包租公被查獲過去漏報3千多萬元租金收入,除補稅700萬元外另依漏稅額裁處0.5倍罰鍰350萬元,合計補繳上千萬元稅金。

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