面對房貸選擇題怎麼做省最多?

Smart智富月刊|專欄作家|女人迷Womany|2022-03-09 08:43

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撰文:林帝佑】

隨著美國聯準會(Fed)對於貨幣政策的態度轉向緊縮,2022年全球邁入升息年,台灣跟著升息的機率也相當高。而利率的變動對於貸款人來說,是牽一髮而動全身,尤其房貸金額動輒數百萬元,若擔心升息影響,在面對各式各樣的「房貸選擇題」時,有沒有比較好的解方呢?

申請房貸時,大多數人都會遇到貸款年限、還款方式、寬限期等相關問題。以下將一一解答。

房貸年限》

貸款年限愈短利息愈少

但每月還款金額也較高

首先,貸款年限該怎麼選?一般購屋貸款年限常見為20年,但現在也有30年、40年的房貸。總體而言,在其他條件相同的狀況下,貸款期間愈長,借款人負擔的利息總額會愈多。

舉例試算,假設貸款500萬元,在利率1.4%的狀況下,本息平均攤還,貸款20年,每月房貸支出為2萬3,898元,期滿清償完畢後,利息總支出為73萬5,523元;若為貸款30年,則每個月房貸金額為1萬7,017元,利息總支出為112萬6,178元。

也就是說,如果按期清償完畢,貸款年限愈短,利息總支出會愈少。不過仔細觀察,貸款年限愈短,每個月的還款金額也會愈高。

第一建經研究中心副理張菱育表示,現在有很多貸款人受限於每個月可支配金額不足,因此只能透過選擇長年期的房貸來降低每月的房貸支出,在升息的趨勢下,利息總支出會變得更高。

不過,貸款人在有閒置資金的狀況下,可以試著提早清償或是部分清償貸款,藉此降低本金餘額,將來計息的母數變少,自然可以省下一些利息。但是,第一銀行提醒,一般購屋貸款,銀行會與借款人簽訂「限制清償及轉貸期間」之條款,因此,貸款人若要提前清償或部分清償,建議要先與銀行確認綁約期間或是能不能提前部分清償的約定。

寬限期》

非必要最好別動用

避免後期還款壓力大增

第2個常見的「房貸選擇題」是:要不要動用寬限期?所謂的寬限期,是指「只繳息、不還本」的期間,目前寬限期常見為1年至3年。譬如房貸年限20年,寬限期3年,就表示貸款人前面3年只要償還利息、剩下的17年則需將剩餘的貸款和利息清償完畢,是一種先甘後苦的還款方式。

動用寬限期,利息總支出會比未動用寬限期來得多,同樣以貸款500萬元、利率1.4%、本息平均攤還試算,貸款年限20年,在寬限期3年的狀況下,寬限期間,每個月房貸支出為5,833元;寬限期過後,每個月房貸支出為2萬7,556元,而利息總支出為83萬1,479元,比起無寬限期的狀況多出近10萬元的利息支出。

大家房屋企研室副理郎美囡分析,由於寬限期間只繳利息,等於大筆金額的貸款本金會持續計息,在升息的狀況下,若不想要利息總支出節節高升,最好非必要就別動用寬限期,若真的因為財務問題而需要動用寬限期,貸款人應特別留意寬限期過後,每個月還款金額突然大增的還款壓力。

還款方式》

本金平均攤還利息較低

且能讓房貸族先苦後甘

另外,從還款方式來看,貸款人主要有「本金平均攤還」和「本息平均攤還」2種選擇。第一銀行表示,前者每個月還款的本金固定,因此,初期每個月還款金額較多,但利息總支出較低;後者則是每月還款總額固定,但利息總支出會比較多。

假設貸款500萬元、利率1.4%、貸款年限20年、無寬限期,若選擇本金平均攤還,第1個月的還款金額為2萬6,666元,之後會陸續下降,最後1期房貸,即第240期的還款金額為2萬937元,總利息支出為70萬2,928元;而本息平均攤還,第1期至第240期的還款金額基本上都不會變,每個月為2萬3,898元,利息總支出73萬5,523元,較前者稍多一些。

《住展》雜誌研發長何世昌解析,因為本息平均攤還的方式,每個月還款金額固定,對一般年輕購屋族來說,較易進行財務規畫,但如果想要降低利息支出,就可以選擇「先苦後甘」的本金平均攤還方式,前期雖然繳納金額較多,但隨著貸款餘額降低,購屋族受到升息的影響就會愈來愈低。

利率計算方式》

選擇分段式利率要當心

若遇升息恐受較大影響

常見的房貸類型有「指數型房貸」和「循環型房貸」2大類,但一般購屋族多採用指數型房貸。第一銀行解釋,這類型的貸款都是以「放款指數利率」(或稱「指標利率」)加「加碼利率」來計算貸款利息。通常放款指數利率會與中央銀行宣布升降息同步變動,加碼利率則是各家銀行依貸款人的信用狀況、銀行的成本及利潤等計算而來。

貸款人可以選擇1段式利率或是分段式利率,所謂1段式利率,就是指加碼利率在貸款期間不變;而分段式利率常見為2段或3段,加碼利率會階梯式向上調整,前期較低、後期較高,表示在放款指數利率不變的狀況下,貸款人每個月的還款負擔會隨之增加。

不論選擇1段式利率或分段式利率,放款指數利率都會跟著央行調整,但由於分段式利率愈後期愈高,何世昌分析,若又因升息使放款指數利率變高,對貸款人來說,就會變成放款指數利率、加碼利率雙漲,自然會比1段式利率受到升息的影響更大。

不過,何世昌也指出,房貸的還款期間往往長達十幾年,貸款人很難推估未來利率走向,所以目前大多數首購族會選擇2段式利率,起碼貸款初期可先適用較低的利率,但在升息的趨勢下,採用分段式利率的貸款人更要仔細評估財務計畫,多留些彈性。

在面對各式「房貸選擇題」時,郎美囡提醒,雖升息會影響房貸利息支出,但購屋族別只顧著省利息,應仔細規畫每月現金流,在還款進度和生活品質間取得平衡,同時也可善用網路免費的房貸試算工具,透過不同選項,找出最適合自己的還款方案。

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