同時繼承不動產與房貸 適用2租稅優惠

工商時報2022.03.02

工商時報 林昱均

若親屬過世同時留下不動產與房貸等,繼承人如果無力負擔其貸款,可適用兩大租稅優惠。圖/Freepik

財政部高雄國稅局指出,若親屬過世同時留下不動產與房貸等,繼承人如果無力負擔其貸款,可適用兩大租稅優惠,首先是非自願售屋條款,五年內出售皆適用20%房地合一稅率;其次則是貸款餘額超過房地現值數額,可另從房地交易所得減除。

我國房地合一2.0自2021年7月上路,課稅範圍包括個人、法人2016年後取得的房地、房屋使用權、預售屋及其坐落基地等。

依房地合一2.0規定,持有兩年內出售課45%,逾兩年、未滿五年出售課35%,法人持有五年以上還有個人逾五年、未滿十年皆適用20%,至於個人持有十年以上皆適用15%。

不過,法理也不外乎人情,我國也設定非自願售屋條款,持有十年內出售一律適用20%所得稅率。

個人非自願售屋包括受家暴或人身安全威脅而搬家賣屋、非自願離職或調職、無力還債或補稅遭強制執行、負擔重大傷病醫藥費、房屋遭鄰居越界建築、共同持有房屋未經同意遭變賣。此外,若個人同時繼承房地與不動產擔保債務(如房貸)時,若無力償還該筆債務,可變賣房地實質還債。

官員也指出,如果繼承的不動產擔保債務過大,超過「房屋評定現值+公告土地現值」,等於是額外負擔,可在房地交易所得中減除。

舉例來說,A在2016年以1千萬元購買一筆不動產,其中貸款為七成約700萬元、三成300萬元為自備款,但A繳了100萬元貸款後卻溘然而逝。

A的女兒B在2019年同時繼承600萬元房貸與該筆不動產,繼承時房地現值合計300萬元,因無力負擔龐大房貸,又以1千萬元出售該筆不動產,則房地合一所得為售價(1千萬元)減除繼承房地現值(300萬元)與必要費用(30萬元),即為670萬元。

B還可適用減除額外負擔額度300萬元(房貸600萬元-房地現值300萬元),等於實際所得為370萬元,以非自願售屋稅率20%計稅即為74萬元。

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