不動產防疫神單!他遇「問題賣家」不能過戶 2千萬秒拿回

SET三立新聞網|2022/02/11 18:31:00

記者陳韋帆/台北報導

鄭文在表示,買賣不動產「履保或信託」一定要做,才能避免自己血本無歸。(示意圖/記者陳韋帆攝影)
鄭文在表示,買賣不動產「履保或信託」一定要做,才能避免自己血本無歸。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

買賣不動產常見「不動產履約保證」、「不動產價金信託」,委託費用約成交總額的萬分之2~萬分之6,它的作用又是什麼呢?正業地政士事務所所長鄭文在接受《三立新聞網》訪問表示,「片面字義解釋,就是先將買賣價金放入履保或信託帳戶,待買賣完成後才將錢過戶到賣方手上,可當作是買賣雙方為這筆交易所買的『防疫神單』。乍聽之下很單純,只要賣方不逃跑、不騙人,一定沒問題,所以常有人認為,可以省下這筆手續費,事實上,問題就是常發生。」

鄭文在表示,實務經驗上,「履保」、「信託」帳戶最常發揮作用的時候,就是遇到被「限制登記」的不動產。他舉例,「近期新北市就有一土地成交案,買家以2千萬向地主買了300坪農地,過戶時才發現,該筆土地早已被限制登記,無法過戶,所幸該筆交易有做履保,已支付的價金立刻返還給買家,否則要是地主賴帳,恐怕就得對簿公堂、曠日廢時。」

他進一步解釋,「限制登記」是指限制登記名義人處分其不動產權利所為之登記。有預告登記、查封、假扣押、假處分、破產登記、保全處分、暫時處分、清算登記及其他依法律所為禁止處分之登記。

如果白話點說,就是只要屋主有欠稅、欠債,名下不動產就有可能被「限制登記」,常見的有被「設定抵押」、「欠卡債」、「作保」等,當然也有「罰單欠繳」、「欠稅」的案例。

鄭文在指出,上述的2千萬土地買賣案,地主就是欠繳所得稅與交通罰單,總金額逾2百萬。想要履行買賣契約,地主就必須先繳交所有欠繳的金額,才能撤銷查封,順利過戶,然而,地主並無現金可繳納,對於買家來說,也無法多拿出2百萬協助繳交,該筆買賣最終破局,所幸有履保帳戶,買家可即時將已繳付的價金取回。

鄭文在說,「其實履保、信託,就是為了防範此類事情發生,現在的買賣案件,約9成以上都有做履保或信託,但還是有人很鐵齒,為了省下該筆費用,一旦碰上被限制登記的不動產,倘若賣家有意捲款脫逃,就會房財兩失。」

履保、信託帳戶的手續費約成交總價的萬分之2~萬分之6不等,以1千萬總價的房子來說,就是2千~6千左右。不僅是保障買家安全,也可防範遇到買家有意詐騙,導致賣家將不動產過戶後,沒有拿到價金。他建議,「不要為了省小錢讓買賣風險提升,以上述案例來說,買家就是用1萬左右的金額,保障了自己的2千萬,履保或信託的重要性可見一斑。」

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