房市買氣高 法拍尋寶盛況空前

自由時報logo2021/09/25 04:30

首善之都台北市今年出現多筆破上拍之搶標案件,前9月成交率已達到19.2%,僅次於2013年、2020年高點,專家認為,今年法拍市場可望追平去年火熱程度。

房市熱絡,買盤搶進法拍市場,帶動法拍價格向市場行情靠攏。根據寬頻房訊統計,近3年法拍市場再現熱潮,在一拍即拍定、破上拍之件數逐步增加,且件數居高不下,甚至有一台中老透天厝在一拍就吸引165組人馬搶標,顯示這波搶房熱潮,已經由預售成屋市場延燒至法拍。

根據寬頻房訊統計,自2019年以來法拍市場逐步增溫,於一拍即拍定之件數達到93件,2020年上升至106件,今年統計至9月則為104件;破上拍之件數自2019年199件,隔年上升至217件,今年前9月也達到168件,至於搶標人數也居高不下,以法拍單一戶搶標人數超過20組之熱門案件而言,2019年達36件,且連年往上增加,今年9個月就達到52件水準。

所謂的「破上拍」意指拍定價格超越上一拍底價,通常都發生於房市景氣熱絡之際,民眾為了搶房,不惜加價加到超越上一拍價格。

搶標熱潮浮現 法拍業者嘖嘖稱奇

然而這樣的法拍搶購熱潮以雙北市、台中市及台南市搶標狀況最為激烈,像是今年4月下旬在台中市南區一處2層樓高的透天厝執行一拍時投標僅半小時,就吸引165組人馬到場投標,將投標室擠得水洩不通,而該案一拍底價1260萬元,最終以總價2640萬元拍出,相較底價翻了一倍,連業者都以盛況空前來形容。

在中美貿易戰之後,又有疫情干擾,在游資過剩、營建原物料狂飆之下,房價日漸高漲,促使投資人轉向法拍市場。

另外,8月亦有台中市外埔一處無尾巷、3層樓的28年透天厝,以總價235萬元執行一拍,竟然有52組投資人到場,人龍從投標室一路蔓延至外頭走廊,光是開標、宣布得標者,到退還保證金就花了1個多小時,就連資深法拍業者也對這熱況嘖嘖稱奇,最後以478萬元拍定,加價率高達102%,據了解得標人為台中市首購族。

北台灣頻演破上拍 高總價別墅加價率近五成

除了中台灣搶標熱絡,日前位於新北市林口區高級住宅區的透天別墅社區「天地朗朗」流入法拍,三拍底價高達3248萬元,但沒想到投標日當天竟然有29組人馬前來搶標,除了在地客群以外,還有來自台中的投資客,最後拍定總價3801.9999萬元,加價率逼近5成,據悉得標者為當地的傳產企業主,平時以國產車代步,但一出手就是全現金交易。

今年8月下旬位於台中市外埔區一處無尾巷透天厝在投標當日竟吸引52組人馬投標,人龍從投標室外溢至走廊。

另外,位於新北市汐止地區的新成屋「合康東極」一戶不點交之7樓法拍戶,過去這類不點交的物件對於投資人而言由於資訊不透明,因此興致缺缺,但投標當日竟吸引28組人馬投標,推測應是不點交的主因受限於租賃合約,但該租約剩餘不到一年,投資人心想現在進場可以邊等增值,一邊收租金當現成包租公,因此吸引大批民眾積極搶標。

資金湧入法拍市場 恐討不到便宜

寬頻房訊發言人徐華辰觀察多年法拍市場,他指出,今年法拍市場罕見熱絡,儘管目前統計數據尚未超過往年,但今年因為疫情第三級警戒,使得不少案件作業延宕了2~3個月,若進一步觀察今年前9月案件法拍成交率為14.88%,超越2019年的14.86%、直追2020年16.53%,也超越上一波法拍景氣最熱絡的2013年的14.54%,另外,觀察首善之都台北市成交率目前達到19.2%,僅次於2013年、2020年,徐華辰不諱言,「今年法拍市場可望追平去年火熱程度」。

以目前法拍火熱程度,徐華辰認為,未來2年不動產仍維持往上走揚之趨勢,尤其現階段為賣方市場,無論在預售屋市場或中古市場都討不到便宜,議價空間也減少,不少人轉向投入法拍市場,但他也觀察到很多投資人投標價格已不是現行市場行情,以上述的「合康東極」法拍案而言,投標價格是未來增值利差加價,「在這節骨眼上,恐怕在法拍市場也撿不到便宜。」

市場房價漲太快 促投資人轉向法拍

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛也觀察到這波法拍尋寶熱潮,他表示2016年之後由於房產市場低迷,建商投資動能大減,主力放在清庫存,以致2018年之後市場新供給斷貨,因此投資市場轉進預售屋的期貨市場,但去年開始央行限貸、各縣市也因為疫情關係,放慢建照申請核發流程,今年亦有本土疫情干擾,加上實價登錄2.0對預售案備查程序,都讓新案上市速度不如預期,在舊案不足、新案難產之下,資金就往相對有價格優勢的法拍市場湧進,而且只要出標,沒有染疫或議價的不確定因素,大家寧願多出價、搶商機,「當然,正常交易市場的房價漲太快,也是刺激法拍市場搶標,甚至破上拍的主因。」

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