逢甲包租婆落難!小套房219萬破盤求售 專家驚算:比養「鋼鐵人」賺

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好房網News記者蔡佩蓉/台中報導

法拍市場近期流入不少2020年查封、今年拍賣的標的,當中不乏是長期持有的物件釋出,例如26日將進行首拍的台中市西屯路二段的「蓋特大樓」,屬逢甲商圈周邊小套房物件,11坪套房首拍底價219萬元,專家粗算年租金報酬率有3.3%。

「蓋特大樓」遭法拍物件位於8樓,為蔣姓女屋主持有,社區在1994年完工,屋主在1995年購入,並在去年2月查封,有2個債權人。據法院筆錄顯示,查封時管理員指出承租人已搬遷,為現況點交物件。

台中西屯路二段「蓋特大樓」出現法拍戶,屬逢甲生活圈,生活機能佳。圖/翻攝自GoogleMap蓋特大樓。圖/翻攝自GoogleMap

寬頻房訊發言人徐華辰指出,「蓋特大樓」去年3筆11坪的成交行情,為每坪13、15.2與17.2萬元,而該戶法拍戶首拍底價約每坪20萬元,高於市場行情,若月租金6000元,年收7.2萬元,租金報酬率約3.28%,因目前台中低總價物件市況熱,且有長期收租價值,應會受到不少投資客關注。

該物件保證金65.7萬元,為底價3成,不過法拍物件必須7天內補足尾款,因此需找代墊銀行,代墊款服務屬於短期型貸款,約2至3個月,利率會較一般房貸高,取得「不動產權利移轉證明書」轉為一般貸款後,以小套房、第二屋條件,可貸款成數約抓6成。

以底價換算,該筆物件須自備現金約88萬元,年租金報酬率約3.28%,等於是「以租金養貸款」,期待幾年後增值賺取價差,而若價格再往下降,「存房收租」的收益率則可望提高。

若比較「存股」熱門標中鋼,今年因股價飆升,現金殖利率大幅下降,以8月目前股價平均37.65元,若以2020年度盈餘分配案,每股現金股利0.3元換算,目前現金殖利率僅0.79%。

不過,不管買房或買股,一旦套牢要解套時間都不短,以中鋼來說,今年股價創12年新高,讓部分2008年金融海嘯前套牢的股民得以下車;若選擇在近年股價約20元左右進場存股,中鋼殖利率2至3%,也算是比存銀行優。

而房子的部分,還是有房屋稅、地價稅持有成本,加上現在房地合一2.0,兩年內出售要課45%稅率,不利短期交易,因此以投資收租角度,還是要慎選價格甜、租金報酬高的物件。

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