房地合一2.0將上路》不見逃命潮,還等得到房價下跌? 專家:小心這「黑天鵝」

房地合一2.0將上路》不見逃命潮,還等得到房價下跌? 專家:小心這「黑天鵝」

撰文黃健誠

房地產

圖檔來源shutterstock

2021-06-28 17:00

今年7月1日起,房地合一2.0及實價登錄2.0等兩大房地產新制將上路。

市場原先預期,新制實施前就可能大幅衝擊房市,但以目前狀況看來,來得措手不及的COVID-19疫情,反而才是房市下半年的最大利空。

 

房地產兩項新制實價登錄2.0及房地合一2.0即將上路,其中最大的變革,包括將短期持有定義加嚴、調高企業戶稅率、預售屋市場將更為透明等,這也在在展現政府打炒房的決心。

 

「並非所有屋主都適用…」 房地合一2.0上路為何沒逃命潮?

 

部分想要買房的民眾,也希望能因此看到房市有逃命潮、甚至房價下修的機會。

 

但從近期房市表現來看,住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,成屋市場並未發生逃命潮,房地合一2.0也未如想象中可怕,因為並非所有屋主都適用房地合一2.0新制。

 

房地合一2.0新制重點

項目

現制

新制

5年內稅率拉高

1年內45%
超過1年、未逾2年35%
 2年內45%
超過2年、未逾5年35%

預售屋、特定股權納入

預售屋屬於財產交易所得,納入綜所稅,稅率5~40% 一、 2年內45%,超過2年、未逾5年35%
二、預售屋、成屋階段持有期間分開起算

境內企業比照自然人稅率

適用營所稅率20% 2年內45%,超過2年、未逾5年35%

境外個人、企業

1年內45%
超過1年35%
2年內45%,超過2年35%

回溯

回溯至2016年後取得房地起算

 

徐佳馨解釋,房地合一2.0並非所有屋主都適用,如2016年買的物件,再過幾個月也滿5年閉鎖期,因此真正受衝擊的會是持有1到5年內的屋主。

 

若屋主賠售 就不用繳房地合一稅

 

另外,這陣子確實有一些欲買屋的民眾,因預期房市會有一波投資客逃命潮,在出價時,將價錢砍到8折甚至7折以下,但是買方這樣出價,仍不容易成交,主要是因為對於屋主而言,房地合一稅是「有賺才要繳」,如果賠售則不用繳稅。

 

因此,買方對於房地合一2.0產生謬誤,以為投資客需要逃命、降價出清,而賣方頂多少賺,不至於賠售,所以也對此不為所動,這讓房價未如像想像中一樣,出現下跌狀況。

在預售屋部分,徐佳馨分析,確實有傳出零星的逃命潮,不過以她所聽到的案例而言,頂多也只是投資客以成本價出清物件,並無賠售情形,若是無法出清不,就拿來自住。

 

並未出現大量「逃命潮」的情況,反應出市場上比較大的問題是,買方的認知與市場反應並不一致

 

 

至於價格是否有下修的可能,徐佳馨則說,在成屋部分,偶有屋主會想以較便宜的價格賣房,但這種狀況並不多見,仍屬於少數個案。

 

而且,成屋本來就有實價登錄,房地合一稅也非所有屋主適用,因此對於現在價格影響並不大。反而是預售屋從7月1日起開始實價登錄,受到衝擊比較大

 

房地合一2.0上路讓投資客卻步 下半年受疫情影響 市況「回不去了」

 

房地合一2.0新制上路後,徐佳馨認為,對房市長期的影響,首先就是閉鎖期會延長,因為若非自住,成屋5年、預售屋7年起跳的持有期,對投資客而言太長。

 

其次,為了強化反避稅機制,在新制上路後,若未能提供費用證明文件,計算稅額時可扣除的「土地漲價總數額」,從原先成交價的5%降為3%,上限為新台幣30萬元,這讓扣除額明顯變少,可能還會造成帳面上獲利沒這麼多,但還是要繳比較多稅,這些因素都成為投資客卻步的原因之一。

 

新制上路後,中長期將影響預售市場的銷售結構,因為對於投資客而言,買預售屋,不但沒什麼利潤,還可能還要綁7年以上。

疫情影響 「6、7月房市成交都不會好」

 

另外,對體質好的建商而言,往後可先建後售,不用與消費者喊價,直接銷售成屋,但對於小建商來說,買地與推案都較無優勢,因此日子反而會很辛苦,也不像以前一樣,可以賣預售屋來周轉現金。

 

新制上路後,是否會影響房價?徐佳馨則表示,房價會漲會跌,仍需回到總體經濟面上討論,如果市場對於經濟前景有所期待,仍會將房地產當成保值商品,錢也會往該處流。

 

反之,一旦不動產不再保值,資金自然而然就會從房市中撤退,屆時才有下修的可能。

 

但是,比起房市新制,徐佳馨坦言,疫情才是影響房市最大的因素,從目前市況看來,預期6、7月的成交量都不會太好,且未來短時間內是否解封,仍存有高度不確定性,因此下半年的市況恐怕也「回不去了」。

 

現在是買房的觀察好時機

 

不過,對於想買房的民眾而言,徐佳馨建議,現在反而是觀察的好時機。

 

因為,如果有意願在此時出價,會被認為是「誠意買方」,只要願意看房、願意出價,且出價不過於「芭樂價」,偏離市場行情太多,房仲業者都會努力協調、拼成交。

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