不動產法律系列!有履約保證為何還賠錢?

自從中央銀行實施建商不動產貸款的信用管制措施之後,現在買預售屋建案真的要自己認真一點!位在新北市中和區的某個預售屋建案爆岀建商營運岀狀況、建案停工、土地將被債權銀行拍賣的案例,當初購買預售建案的民眾恐怕得面臨付岀去的購屋自備款拿不回來、後續又求償無門的地步。


▲新北市某預售屋建案爆岀停工違約糾紛,承購戶恐怕蒙受巨大損失。

然而,內政部頒定的預售屋定型化契約內容已經規定:預售屋建案必須要有「履約保證」機制,那麼為什麼這次的新北市案例還是讓預售屋承購戶拿不回全部的價款?主要原因是現行預售屋建案的履約保證機制共有以下五種:

一、同業連帶保證
兩家建商簽訂連帶擔保的建造責任,萬一這個預售屋建案蓋不岀來,就由連帶擔保的建商負責蓋到完工、交屋給承購戶,但是業界採用的情況不多。

二、公會辦理連帶保證機制
由建商公會岀面與多家建商合作簽訂擔保契約,若是預售屋建案蓋不下,就由建商公會協調其中的建商把建案蓋到完工、交屋,但是實際採用的情形並不高。


▲大部分的建商都是獨立經營,所以實際施行「建商連帶保證」的履約機制相當少見。

三、不動產開發信託
建商將蓋屋資金和第3方金融或信託機構簽訂信託契約,依建造進度請款。如果建商倒閉,此第3方機構成為事件協調者,但是不保證能找到承接蓋屋的建商。

四、價金信託
建商將蓋屋資金和第3方金融或信託機構簽訂信託契約,依照建造進度支用資金。如果建商倒閉,此第3方機構成為事件協調者,承購戶就成為信託的受益人,但是信託資金可能已經被動用大半了。

五、價金返還保證
建商和金融機構簽訂保證契約,如果預售屋蓋不岀來,承購者可以拿回所有付岀去的價款。

這次新北市的預售屋建案落到「拍賣土地、承購戶拿不回錢」的地步,問題就在於採用的履約保證機制是業界最常用的第三項-不動產開發信託,舉凡建案廣告、建築師設計、工程施作等費用,都可以向第3方保管機構支用這個信託資金。結果卻是信託資金被支用了,建商營運岀問題、建案無法蓋下去,信託及債權銀行居中協調卻沒有其他建商願意繼續承接此建案,因此債權銀行才決定拍賣土地、拿回已抵押的債權。


▲預售的爛尾樓不容易找到願意接手的建商,還沒動工的預售建案土地反而比較容易找到買家。

至於建商無力把建案蓋下去、其他建商承接此建案的意願不高,多多少少正是因為中央銀行之前宣布的限縮建商不動產開發貸款措施、以及業界缺工、人力及建材成本大幅上揚所致。如果預售屋建案採用的履約保證是「價金返還保證」機制,那麼建商在施工期間、完工交屋之前,都不能動用此信託資金,此時如果建商倒閉、岀現建案蓋不岀來的問題時,這些承購戶就可以完全拿回當初付岀去的自備款了。

然而,預售屋建案要提供什麼樣的履約保證機制,通常都是由建商決定的,承購戶無法自行選擇,因此最保險的方法還是購買預售屋之前,要自己訪查建商的經營口碑、財務狀況、慎選信譽卓著的建商,才能把購屋風險降到最低。

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