新成屋法拍量劇增 桃園市、新北市分居冠亞軍

自由時報logo2021/03/27 04:30

新北市浮洲合宜住宅因閉鎖期長達10年,不少投資人藉由法拍突破禁售令。

根據寬頻房訊統計顯示,近年新成屋流入法拍市場逐年增加,2020年達到高峰,共計有231戶物件遭強制執行拍賣,對比2016年~2017年個位數案件,增加倍數逾15倍之多,法拍專家指出,房貸利率一路探底,新成屋斷頭不易,但多數案件為區域小建商所有,因財務槓桿失衡,另部分屋主因個人財務問題而造成資金流斷鍊,迫使不動產淪落法拍。

寬頻房訊統計近年流入法拍市場屋齡5年內新成屋物件,發現正處房市反轉之際的2016年全台均無新成屋法拍案件,反倒自2017年起陸續現身法拍市場,而2017年時全台新成屋法拍量為14戶,分佈於雙北市、桃園市及高雄市;2018年開始爆量,一舉達到134戶,其中雙北市即有100戶,台中市也出現14戶;緊接著2019年、2020年皆突破200戶,又以2020年231戶數量最多,其中桃園市94戶,位居全台之冠,而今年甫統計至3月中旬,也有32戶新成屋流入法拍。

建案整批淪法拍 債務人竟為建商

進一步觀察,2020年新成屋多戶流入法拍市場的建案有位於桃園市龜山區的「華麗新貴」二期65戶、新北市板橋區的浮洲合宜宅18戶,另外,台北市中山區的「大直比漾」7戶、新北市汐止區的「大同硯」7戶以及金山區「金山旺族」4戶,其中「華麗新貴」、「大直比漾」和「大同硯」債務人皆為起造建商。

寬頻房訊發言人徐華辰指出,不動產市場自2014年反轉後,在2016年降到最冰點,部分區域小型建商由於在房市景氣好時大開財務槓桿,景氣急速冷卻後,手上部分建案來不及去化,導致無力負擔貸款,使得餘屋斷頭。

而案件執行拍賣之前,通常會經歷資金周轉、上訴、確認債權等流程,多半會耗去1年以上時間,因此近期才在法拍市場現身,去年房市相當熱鬧的新竹縣市以及台中市外圍的南投、彰化地區也有小建商因資金週轉不靈,餘屋淪法拍之狀況。

位於桃園市長庚商圈的「華麗新貴」二期疑似建商一屋二賣,導致全案65戶流入法拍。

資金斷鍊、周轉不靈 跌入法拍

除此以外,徐華辰表示,其餘零星法拍之新成屋則多來自自然人,推測因受到疫情影響,導致資金流斷鍊,進而將名下不動產作為抵押品取得周轉金,但疫情遲遲未平息、資金無法回收之下,而遭到斷頭,另外,像新北市法拍量為浮洲合宜宅撐高,不少是投資客藉著法拍解套,突破禁售令。

至於首善之都台北市法拍量在這2年相對平穩,瑞普萊坊市場研究總監黃舒衛表示,與其他縣市相比,台北市有3大結構性因素支撐,首先,台北市素地少、開發成熟度高,每年新增供給量都在5,000戶上下,易於被剛需消化;其次,近年又缺乏大面積重劃區住宅,目前推案以都更、危老案為主力,這些與地主合建的產品,可釋出物件有限,而且又要與地主戶的需求調合,去化壓力比較小;第三,台北市土地成本高、持有稅也重,建商不敢貿然推案,冒去化不順要繳囤房稅的風險,因此銷售策略都很精準,法拍件也較少。

新成屋法拍案連續2年突破200戶,部分案件債務人為起造建商。

打房重災戶 新成屋成燙手山芋

過去法拍市場被視為房市景氣榮枯指標,黃舒衛認為,新成屋上一波打房之手段包括:囤房稅、房地合一,因此缺乏被投資的誘因,成為流動性轉差的產品類型,若價格、產品不具潛力,則更難獲得青睞。

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