要打房了?從國慶演說看端倪,此刻過度擴張房貸恐有資金週轉問題

要打房了?從國慶演說看端倪,此刻過度擴張房貸恐有資金週轉問題

轉載自商業週刊

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總統蔡英文2020年國慶演說 (來源:總統府)
總統蔡英文2020年國慶演說 (來源:總統府)

撰文者:韓化宇

十月初,兩件事情敲響地產界與金融界,心理的警鐘。

第一是,央行副總裁陳南光撰文,指應在房價大幅上漲預期形成前就「超前部署」,防範金融循環的中期風險。

他強調,房價持續上漲預期一旦確立,任何總體審慎政策工具,恐難撼動房價飆漲趨勢。

陳南光文章一出,各界解讀,這可能是政府開始「放風聲」,吹起打房前奏曲。連續數天,「打房」兩字,成為網路熱搜詞。

國慶當天,總統蔡英文的演說,當輿論聚焦在兩岸、國際關係的討論,有段話,卻更讓市場注目。「疫情後經濟、產業的發展,可能會有失衡的風險,資金供給大幅的增加,也可能帶來後遺症。」她說。

這是我國歷屆總統在國慶演說中,第一次對資金寬鬆公開示警。

盡管總統府發言人張惇涵對本刊求證時,僅表示,近年包括前瞻基礎建設、投資台灣方案,或因全球疫情等因素,台商回流、本土企業加碼投資、外資投資台灣等,都讓台灣產業的資金供給大幅增加,「總統提醒資金供給大幅增加,可能帶來的失衡風險,包括投資台灣資金運用的效能不佳,以及出口導向的台灣必須面對匯率的平衡。」

至於「資金運用效能不佳」所指為何?盡管總統府未明說,但去年七月,央行總裁楊金龍在一場研討會上的談話,早已透露出脈絡。

他說,台商回流的資金必須有完善的管理措施,否則恐流入不動產市場,炒高房價。因此市場推測,楊金龍很可能授意學者背景的陳南光,撰文測試市場,對央行打房降溫的反應。

央行的擔心其來有自。今年疫情爆發,全球政府印鈔,資金回流台灣,幾項關鍵數據看來,房市熱度快速升溫,今年前三季,土地交易金額達2千6百多億元,創歷年同期新高;截至今年八月底,全體銀行建築貸款餘額達2.3兆元,創歷史新高。

「建商有源源不絕的銀彈搶地,墊高了土地成本,再將成本轉嫁到房價上,購屋者只好從銀行借更多的錢買房,形成房價上漲的循環。」第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄說。

央行是否會打房?已成為房市的一大不確定性,無論是建商或購屋者,都必須留意這項風險。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛建議,面對多變環境,建商穩扎穩打才是上策,不要「以案養案」或「以債養案」,譬如拿預售屋的頭期款與工程款,去搶其他的土地,或是財務槓桿操作太大,萬一央行限縮信用,資金鏈就會應聲斷裂。

住商不動產企研室經理徐佳馨指出,自備款有限的自用購屋族,若購置成屋,且已經有不錯的目標,可考慮此時下手,讓自備款減壓;若是購買預售屋,就要留意日後貸款成數不佳,要有信貸貼補的準備。至於短期投資者,更需要注意,若房貸成數被迫縮減,未來轉手買方也會受影響。

央行究竟是「口水降溫」或準備打房?盡管市場眾說紛紜,但可以確定的是,此時不宜過度擴張信用投資房市,以免資金斷炊。

至於自用購屋族,仍可趁此時資金寬鬆,且央行尚未出手之際,取得銀行低利率房貸資金,畢竟資金寬鬆的事實,已經過總統「認證」,倘若央行打房,銀行更是資金苦無去化之處,此時,優質的貸款者,就變成銀行爭相取悅的對象了。

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