風評:房市蠢動忘卻高房價之痛,央行該出手了

風評:房市蠢動忘卻高房價之痛,央行該出手了

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人們的記憶往往是很短暫又健忘,經過幾年空頭房市、房價不再上漲後,大部份似乎已忘記高房價之惡與之痛;悄然的,房市又往上走,而且隱然已是「價量齊揚」,央行該及早出手打房,蔡政府更該減少助長高房價的政策力道。

近期各項房市指標幾乎都是正面上揚;例如六都建物成交棟數創近5年來新高,去年全台買賣移轉棟數達30萬0275棟,已經是暌違5年後再度突破30萬棟房市榮枯門檻,也是2015年以來新高;依照業者的估計,今年全台成交量可望有機會挑戰 2014 年的 32 萬棟成交量。價格方面,向來為高房價指標的雙北房價指數,今年已經上揚到近5年高點,距離歷史高點只剩一小步。

房價呈現價量齊揚的同時,外界也看到金融界對房貸「更投入」─因康師傅魏家以9成貸款購買帝寶豪宅,而被央行禁止的「9成房貸」,再次重出江湖,只是稍微經過一點「偽裝」。根據媒體報導指出,民營、外商銀行競相推出「8+1」的9成房貸:表面上是8成房貸、加1成信貸,未違反央行規定;實際上1成信貸的利率最低殺到1.45%,其實也已近乎房貸利率了。

台灣的房市在2016年「房地合一」稅制上路後,算是正式走入空頭市場,2016年成交量下降到只有24萬5396棟的新低紀錄,房價也開始下修,之後央行也逐漸解除房市的信用管制,從今年房市與銀行房貸的數據來看,房市是有「空頭長夜已盡,光明多頭在望」的可能了。

不過,走了5年空頭,房市終於逐漸回溫、增溫,卻未必是一個值得慶賀的好消息。因為即使是5年空頭,房價下修幅度有限、現在又幾乎漲回去了─雙北近高點,新竹、台中、台南則已超越過去高點。以房價所得比來看,今年台北市大概在14倍左右,低於2015年首季的16倍,新北在近12倍左右,雖然都有下修,但必須承認,房價都還是太高,現在又開始上漲,這3年來房價就上升近1成,如果沒有政策介入,應該很快就要「再創新高」了。

過去高房價為民眾、整體社會帶來的痛苦,很快又要重演,經濟弱勢、年輕人再次體驗「萬物飛漲、房價暴漲,惟獨薪資難漲」的痛苦與無奈,引發嚴重的社會問題;與此同時,房市的繁榮也會吸引更多資源與資金投入,輕則是資源配置扭曲、重則引發泡沫、衝擊金融體系。

政府有關單位是該把心思與目光放回國內問題上;房市、房價的蠢動,除了央行基於金融穩定考量可介入外,住宅房市真正的主管機關內政部,也該要有因應政策,看看喊了幾年的住宅政策─不論是「8年20萬戶社會住宅」、還是什麼「包租代管」,甚或杜絕炒作、健全租屋等,到底又作了幾亳幾分,總不會是選舉時喊喊、寫在白皮書上,選後就「選擇性實施」甚或選擇遺忘吧?!

房地產業者時常喜歡以「火車頭產業」自許,強調房地產繁榮就能帶動多種與整體經濟,但從產業關聯的專業眼光看,這是百分之百的胡扯,房地產的產業關聯度低,其向後關聯係數(指可帶動其它產業發展的能力)只有0.5左右,這個數字跟一般人印象中沒落且已「無足輕重」的農業、林業差不多而已,倒是大部份的製造業的向後關聯係數都高於1,代表這些產業才是真正能對整體經濟產生帶動效果的產業─電子、電腦等科技產業的向後關聯係數固然有1.3左右,甚至連不起眼的鋼鐵、其它金屬等產業,都達1.5哩。

倒是房市榮景時常以泡沫破裂為終局,帶給金融體系與社會痛苦與損失,幾乎每個國家都經歷過程度不等的房地產泡沫、及泡沫破裂後帶來的金融危機。因此,除了房市相關產業者受益於房市榮景外,對大部份民眾、社會與整體經濟而言,都未必能受惠於房市的繁榮。

馬政府末期完成房市合一稅制,從此讓房市買賣的資本利得需要納稅,在一定程度上有抑制房市投機熱的機制。不過,你永遠很難預測人們的投機性有多強,一旦眾口鑠金的認為房市就要一直漲,是否又會吸引大批投機客進場、強勢拉高房價─正如過去房價快速上漲時,房市中超過7成是投機客一樣,仍有待觀察、更需留心。

政府還是及早出手打房,切勿讓市場、社會對房價上漲「形成共識」後再出手,屆時恐怕為時已晚。至於那些有助拉抬房價的政策─如用租稅大赦吸引台商資金回流的政策,就少作點吧。

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