房市熱呼呼 購屋客層大風吹

房市熱呼呼 購屋客層大風吹

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中時新聞網

(筆者為國立政治大學地政博士、甲桂林廣告研展部協理李尚華)

近期六都房市交易火紅,其中供給面數據包括央行公布7月建築貸款餘額,創9年新高、住展雜誌調查北台灣房市928檔期預估推案量高達2435億,創下統計新高,及國泰房地產指數全國價格指數亦創下統計次高;另外需求面數據包括六都地政局公布8月買賣移轉棟數,較去年增加25%、住宅貸款餘額亦創下歷史新高等。在供需面信心大好情況下,現階段已不適合剛性需求購屋者進場購屋。預料未來幾季,六都房市將逐漸形成投資客主導市場趨勢。

房市景氣循環與產品定位、購屋客層息息相關。在房市不景氣時期,產品定位以中小坪數為主,建商主要瞄準剛性需求自住客層,該時期房價相對較低、購屋風險亦較低;而在房市景氣時期,供給面及需求面信心最強,為增加投資需求購屋者獲利空間,坪數定位將逐漸放大或縮小(套房),朝兩極化發展,購屋客層也從消費需求客層轉變為投資需求客層,該時期房價逐漸上漲,短期報酬較高,但風險亦高。

房市供給面及需求面大好,該不該錢進房地產市場?若以自住消費需求購屋客而言,最佳的購屋時間點為2016年至2020年的第一季,因為房市信心面最低,此時銷售率低,議價空間高,因此房價也低,最適合消費需求購屋者進場購屋;反觀目前房市景況,供需表現亮眼,消費需求購屋者此時進場購屋,議價空間縮小,市場轉為賣方市場,風險難免增加。

不動產市場總是投資需求與自住消費需求兩股客層相互拉扯,投資需求是促成房價上漲的主要動能。但購買房地產應避免踏上買高殺低的陷阱,如果是自住需求的客層,一定得沉著應對,不該在房市景氣上揚階段與短期投資需求客層共舞。也就是說,當房市各項數據表現都非常亮眼時,消費需求客層就不該再輕舉妄動。

最後,觀察財政部統計的六都房地合一稅個人稅收,即可判斷投資需求及消費需求消長情況。今年上半年六都房地合一個人稅收總計43.6億元,創下房地合一稅制上路以來新高。其中,納稅金額最高的台中市,其稅收超越雙北市總和;稅收第2高為高雄市;台南市第三;反觀房價水準最高的台北市,房地合一稅收在六都中排名末段班。換言之,目前房市投資需求較高(房市風險較高)的區域集中在台中市及高雄市,因此,消費需求的客戶若欲購買此區房地產,應更謹慎為之,避免陷入與投資客共舞的窘境。

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